Investimenti immobiliari: cosa devi sapere

DI MICHELE FERRARI

DI MICHELE FERRARI

Investimenti immobiliari: come iniziare

Gli investimenti immobiliari sono famosi per un motivo molto semplice: funzionano davvero. Il loro punto di forza? Sono facili da comprendere in tutte le loro fasi e hanno un ritorno alto nel breve periodo, se fatti in modo analitico . Il primo passo che devi fare, è proprio questo: devi capire cosa sono e come ti fanno guadagnare.

In pratica, funziona così:

  • Cerchi un immobile corretto per un investimento e lo compri;
  • sistemi l’edificio o l’appartamento esistente, oppure ne costruisci uno ex novo;
  • affitti o vendi.

Attenzione: non stiamo dicendo che fare investimenti immobiliari sia una passeggiata. Però si tratta di un processo logico semplice ed intuitivo, più facile da dominare. Se facciamo un confronto con gli investimenti su azioni e titoli, su assicurazioni, fondi comuni e via dicendo, capisci cosa intendo.

Le varianti sono infinite, certo, ma nella maggior parte dei casi, tutto si riassume nella sequenza ricerca>>compra>>sistema>>vendi o affitta.

RICERCA

COMPRA

SISTEMA

VENDI/AFFITTA

Investire nel mattone: il compratore, ovvero colui che ti dà i soldi

Il principio di qualsiasi investimento? Metti dei soldi oggi per ottenerne molti di più domani. Se vuoi investire nel mattone la sostanza è la stessa:

  1. metti dei soldi (denaro investito)
  2. trova un compratore
  3. vendi a un prezzo più alto del denaro investito
    (prezzo di vendita = denaro investito + guadagno).

La teoria è semplice, ma ti invito a mettere a fuoco un punto che tanti trascurano: trova un compratore.

Il compratore è la chiave di tutto il processo: se non c’è gente disposta a comprare, il tuo investimento non va a buon fine. Ecco perché devi studiare con grande attenzione questa figura prima di qualsiasi cosa. in pratica, devi chiederti quale sia il profilo del tuo compratore target, ovvero:

  • la disponibilità a pagare. Un compratore che cerca nel centro di Milano ha una disponibilità a pagare molto maggiore rispetto a un compratore nella provincia di Catanzaro. Ecco, a parte i due esempi estremi che ti ho proposto, la disponibilità a pagare va considerata. Come? Semplicissimo: guarda i prezzi di mercato al metro quadro per un immobile come il tuo. Quel dato altro non è che il quantitativo di denaro che i compratori sono disposti a tirar fuori per una data zona.
  • le esigenze. Cosa cerca il compratore in una data zona? Ogni area ha una vocazione: appartamenti turistici, spazi commerciali, bilocali, trilocali, monolocali, uffici. Un esempio: un locale al quinto piano di un edificio senza ascensore non potrà avere come target una coppia di anziani. Anche in questo caso, devi chiederti cosa chiede il mercato e dargli quello che vuole.

Allo stesso tempo, devi ricordare un altro aspetto importante: il compratore va emozionato.

Mi spiego: se pensi che un un acquisto avvenga su base puramente razionale, sei totalmente fuori strada. Le vendite più ricche devono sfruttare anche la componente emozionale.

Cosa vuol dire? Beh, vuol dire che se vuoi vendere al massimo del valore, devi far percepire il massimo della qualità. Immagini, foto e render 3d di grande impatto possono farti trovare i compratori migliori, valorizzare il tuo immobile e farti guadagnare di più. Ne parliamo qui.

Investire oggi in immobili: il trend del mercato immobiliare nel post Covid

Sì, hai ragione: è impossibile parlare di trend del mercato immobiliare senza parlare del periodo Covid. La pandemia ha cambiato le abitudini in modo strutturale, facendo emergere spazi, esigenze e modi di vita che prima consideravano in pochi.

Come puoi immaginare, sono saltate tutte le regole e il mercato immobiliare ha recepito questo cambiamento epocale dando le sue risposte.

Quali risposte? Lo vediamo qui sotto.

Se leggi i principali indicatori degli immobili venduti e ricercati sulle piattaforme online, scoprirai che c’è stato un flusso migratorio che dalle grandi città vira verso i centri medio piccoli, approfittando dei prezzi più bassi per acquistare edifici più grandi o con caratteristiche migliori.

Quali sono state le cause di questo flusso?

  • La possibilità di lavorare in smart working
  • L’obbligo di rimanere all’interno del proprio domicilio durante il periodo Covid
  • Possibilità di accedere a mutui con tassi bassi (al 100% per gli under 35)
  • Bonus 110%, con la possibilità di cedere alle banche i crediti derivanti dai bonus di ristrutturazioni.

 

Lo smart working è stata una rivoluzione nel campo del lavoro e ha coinvolto anche una buona parte del mercato immobiliare, sia in positivo che in negativo:

  • Negativo Lo smart working ha causato l’abbandono di appartamenti in affitto da parte di tanti studenti e lavoratori, dalle partite iva ai piccoli studi che lavoravano nel settore terziario.
  • Positivo. Grazie alla possibilità di lavorare da casa puoi risparmiare il costo degli spostamenti. Quei soldi possono essere investiti in quella mitologica stanza jolly che è diventata lo studio/postazione di lavoro.

Tanti appartamenti in città, soprattutto i piccoli bilocali, non avevano lo spazio per avere una postazione lavoro. Molte coppie hanno colto l’occasione per spostarsi in un nuovo appartamento in affitto oppure, grazie ai mutui con tassi bassi, acquistando l’immobile, talvolta da ristrutturare usando i bonus statali (eco bonus 110%, sisma bonus 110%, bonus ristrutturazioni 50% ed eco bonus 65%).

E ora che tutto è finito? Beh, la tendenza continua. Il Coronavirus ha messo alla luce la comodità dello smart working e la vivibilità dei piccoli centri. Risultato: il trend continuerà per molto, indipendentemente dall’epidemia.

Guarda qui cosa dice Tecnocasa:

“Terminato il periodo di lockdown, molti acquirenti hanno deciso di comprare abitazioni più ampie e dotate di spazi esterni. La ricerca di tipologie immobiliari con queste caratteristiche, inoltre, ha determinato un maggiore flusso di acquirenti verso l’hinterland e verso le province adiacenti alle grandi città italiane.”

Tecnocasa

Vediamo un inversione del mercato che ha caratterizzato l’ultimo decennio pre pandemia, dove si cercava una casa all’interno dei grandi centri abitati, vicino ai servizi e ai trasporti, una casa che era vissuta marginalmente, che veniva usata come punto d’appoggio ma che veniva trascurata per buona parte della giornata per essere poi abitata nelle ore notturne.

Questi appartamenti venivano scelti in base alla loro ubicazione a discapito della dimensione, una casa più vicina al centro costerà sicuramente di più rispetto una in una zona meno baricentrica e quindi a parità di disponibilità economica si ridurranno le dimensioni.

“…calano o si mantengono stabili gli acquisti nelle maggiori città e i numeri raccontano del riscatto dei centri minori. Rispetto al terzo trimestre del 2020 il trend positivo si allarga anche ai capoluoghi (+2,9%), anche se a fare decisamente meglio sono i comuni minori (+11,8%).”

Il Sole 24 ore

La ricerca del tuo immobile ideale

Qual è l’immobile ideale su cui investire?

Beh, l’immobile ideale ha la seguente caratteristica:

  • è al di sotto della media di mercato. Lo compri a un prezzo basso, aggiungi del valore con interventi o con la progettazione, poi lo rivendi a prezzo più alto.

 

La fase di ricerca e mappatura è fondamentale per avere il prezzo dell’acquisizione e il probabile prezzo in rivendita. In questo modo puoi stimare con precisione il valore dell’investimento, sommando le spese, e tasse e gli imprevisti.

Dove investire in immobili: piccoli centri o grandi città

Come hai visto, il trend immobiliare vede un aumento degli investimenti:

  • nelle piccole città
  • nei piccoli centri, con alta vivibilità e presenza di servizi;
  • nelle case più ampie di campagna, anche da restaurare, grazie agli incentivi statali.

 

Ma le grandi città? Nessun compratore le guarderà più?

No, anzi: le metropoli e i grandi centri urbani continuano ad esercitare la massima attrattività.

Nessun problema, quindi: però io ti consiglio di concentrarti su immobili con determinate caratteristiche. Eccole qui:

  1. Casa con terrazzo e case con balcone
  2. Casa con giardino
  3. Casa con spazi smart working

 

Certo: il balcone e il giardino hanno sempre avuto grande fascino. Fino a poco tempo fa, però, erano considerati elementi non indispensabili nelle grandi città. Dopo l’esperienza della pandemia, invece, c’è una ricerca massiccia da parte del compratore verso questi elementi architettonici.

La casa con terrazzo e la casa con giardino

La casa con terrazzo e la casa con giardino sono molto più facili da vendere a caro prezzo. È solo un’impressione? No, ce lo dicono i dati.

Tramite la comparazione dei dati possiamo a valutare l’incremento di valore di un appartamento che ha un terrazzo o un giardino rispetto allo stesso immobile che non ha la possibilità di affaccio.

Certo, i valori dipendono da città a città, ma arriviamo a punte del 10/12% di incremento di valore dell’intero immobile. Questo incremento non è dato dal costo al metro quadrato di balcone: è un incremento sull’intero valore dell’appartamento.

“Il terrazzo al primo piano aggiunge il 5,8% di valore dell’appartamento, ai piani intermedi il 6,4% e ai piani alti il 6,7%.”

FONTE: Il Sole 24 ore

Il potere del giardino è notevole dal punto di vista commerciale: il valore percepito aumenta moltissimo.

Il giardino, per molti clienti target, non è solo un lusso, ma una necessità: pensa alle famiglie con animali da compagnia. Allo stesso modo, le famiglie con bambini tendono a preferire la presenza di un giardino.

Ovviamente, devi curare alcuni aspetti, così da farlo rendere al massimo delle sue possibilità. Ne parliamo qui.

Il mercato immobiliare: in conclusione

In sintesi, su che tipologia di immobile è meglio investire?

  • Appartamenti con terrazzo abitabile/giardino
  • Case a schiera e bi/trifamiliari
  • Appartamenti con almeno una stanza jolly da dedicare a studio

 

Per quanto riguarda gli appartamenti con terrazzo e giardino, come abbiamo visto, abbiamo un aumento del valore di mercato del bene e quindi un appetibilità maggiore.

Per quanto riguarda invece un appartamento con lo studio, quindi minimo un trilocale, magari con doppio servizio, non è tanto il valore ad aumentare, ma la velocità di vendita, un altro fattore fondamentale soprattutto per chi sfrutta il flipping per investimenti immobiliari.

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